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• 租赁纠纷处理可依据的物业法律条款

一.《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款如下: 212.租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 220. 出租人应当履行物业租赁的维修义务,但当时任另有约定的除外。 221.承租人在租赁物件需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可自行维修,维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 223.承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 224.承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人和出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 227.承租人在无正当理由未支付或者延期支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人预期不支付的,出租人可以解除合同。 229.租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同效力。 233.租赁物危及承租人安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量合格,承租人仍然可以随时解除合同。 236.租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 二.《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款 53.房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 三.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 5.房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 7.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人要求解除合同并赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条规定处理。 8.因下列情形之一,导致租赁房屋无法正常使用,承租人请求解除合同的,人民法院予以支持:(1)租赁房屋被司法机关以及行政机关依法查封的;(2)租赁房屋权属有争议的;(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。 9.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同失效的过错分担现值损失。 10. 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合物的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除导致房屋损毁的,承租人应当恢复原状。 11. 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(1)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余合同期内装饰装修物残值损失的,应予支持;(2)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余合同期内装饰装修物残值损失的,不予支持;(3)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修物残值损失,由双方根据过错承担相应责任;(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除,剩余租赁期内装饰装修物残值损失,由双方根据公平原则分担,法律另有其规定,适用其规定。 12. 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人赔偿附合装饰装修费用的,不予支持;但当事人另有约定除外。 13.承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者补偿损失的,人民法院应予支持。 14.承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(1)办理合法扩建手续的,扩建费用由出租人承担;(2)未办理合法建设手续的,扩建费用由双方按照过错分担。 15.承租人经出租人同意将出租房屋转给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。 16.出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 17.因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以抵扣租金或者向承租人追偿。 18.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。 19.承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。 20.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持,但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外。(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(2)房屋在出租前已被人民法院查封的。 21.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。 22.出租人与抵押人协议折价、变卖房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。 四.房屋租赁务实分析 (一)租赁合同中出租人权利和义务 1.出租人权利包括以下几个方面 (1)出租人有选择承租人并获取租金收益的权利 (2)承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期间内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 (3)利用房屋的外墙或屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有,但租赁合同另有约定的除外。 2.出租人义务包括以下几个方面 (1)交付租赁房屋,出租人应当依照合同约定的时间及方式交付出租房屋。 (2)在租赁期间保证出租房屋符合法律用途。租赁合同是继续性合同,在其存续期间,出租人应保障其物业符合法律规定的正常使用和经营范围。如对工业用地、商业用地的现值规定。 (3)对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保出租的物业能够使承租人依约使用、收益的状态,即交付的物业符合约定的用途。 (4)权利的瑕疵担保义务,出租人应担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而是承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。 (5)出租人应当履行对租赁物的维修义务,但当事人另行约定的除外。除正常损耗外,由承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。 (二)租赁合同中承租人的权利和义务 1.承租人权利包括以下几个方面: (1)同等条件下的购买权 (2)在承租期限对房屋的使用权和收益权 (3)在租赁期限,租赁物发生所有权变动,不影响租赁合同的效率,即买卖不破租赁。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外:A.房屋在出租前已设立抵押权,因抵押人以设立抵押权发生所有权变动的;B.房屋在出租前已被人民法院查封。 2.承租人义务包括以下几个方面: (1)支付租金的义务,支付金额由当事人约定; (2)按照合同约定用途使用租赁物; (3)妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务,注意、保管、维护的义务,避免租赁房屋的损毁、灭失。 (4)不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或房屋管理部门同意,可以对租赁房屋进行改善或增设他物。 (5)通知义务。租赁关系存续期间,发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。 (6)返还租赁物。 3.法律责任 出租人和承租人在签订合同时,约定双方的权利义务。双方当事人应依约履行,如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。对于违约方具体如何承担法律责任,将由双方约定的法律条款进行限制。 (三)关于转租业务的法律提示 《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 (四)租赁房屋备案登记的法律效力分析 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 在现实租赁业务实施过程中,存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突,应当约定以那份合同为准,将避免纠纷的发生,维护双方当事人的利益。


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